Metoodika

Allikad

Meie enda igapäevane läbikäik Eesti suurimatest kinnisvaraportaalidest — müük ja üür, kogu turg (eraisikud ja maaklerid). Võetakse ainult objekti tunnused: pindala, hind, toad, korrus, ehitusaasta, aadress maja täpsusega. Kontakte, kuulutuste tekste ja fotosid ei loeta ega salvestata.

Arhiiv 2020–2026 (graafik „dünaamika“) pärineb varasemast kogumisest: ainult müük, ainult eraisikud, pindalata. Seetõttu näitab arhiiv küsitava hinna mediaani objekti kohta, mitte €/m², ja on märgitud „kuulutust“.

Mida loendame

Peaaegu kõik saidi arvud on mediaanid. Mediaan on „tüüpiline“ väärtus: pool kuulutustest on sellest kallimad, pool odavamad. Erinevalt keskmisest ei mõjuta seda üksikud väga kallid või väga odavad pakkumised, seega näitab see hinnataset ausamalt.

Põhinäitaja on küsitava hinna mediaan ruutmeetri kohta (€/m²) aktiivsete ja broneeritud kuulutuste järgi. Hind on viimati nähtud hind; hinnamuutused säilivad ajaloona. See on müüja küsitav hind, mitte tehinguhind.

Loendatakse kuulutusi, mitte unikaalseid objekte: üks korter võib olla mitmes portaalis ja mitme maakleri käes. Duplikaatide ühendamine on järgmine etapp.

Väikesed lahtrid

Alla 3 kuulutuse — mediaani ei näidata (see paljastaks konkreetse korteri hinna). 3 kuni 9 — näidatakse märgiga „≈“ ja tuhmilt. Alates 10 — tavaline kuva. Kuulutuste arv on iga mediaani kõrval.

Kuulutuse kadumine ja müügiaeg

Igapäevane läbikäik loeb iga portaali täieliku tulemuste nimekirja. Kuulutus, mida pole kahes täielikus läbikäigus vähemalt ööpäevase vahega, loetakse eemaldatuks; eemaldamise kuupäev on esimene läbikäik ilma selleta. Vea tõttu katkenud läbikäik ei eemalda midagi.

Müügiaeg on ilmumisest kadumiseni; mediaani lähevad ainult kuulutused, mis ilmusid ja kadusid meie jälgimise ajal. „Lahkunud 30 päevaga“ loetakse samamoodi — ainult jälgitud kadumised.

Tootlus

Brutotootlus = üüri €/m² mediaan × 12 / müügi €/m² mediaan samas linnaosas ja eluasemetüübis. Ilma maksude, tühjalt seismise, remondi ja kommunaalkuludeta.

Lõiked

Toad, pindala (vahemikud nagu Maa-ameti tehingustatistikas: 10–29, 30–41, 41–55, 55–70, 70–250 m²), ehitusperiood, uusarendus/järelturg (portaalide tunnuste järgi), müüja (ainult seal, kus portaal eraisikut selgelt märgib), energiaklass, maja materjal, küte, korruselisus. Tunnuseta kuulutus jääb sellest lõikest välja.

Ehitusaasta, energiaklass ja korruselisus võetakse kuulutusest; kus portaal neid ei anna — riiklikust Ehitisregistrist maja aadressi järgi (avatud e-ehituse API): hoone leitakse koordinaadi või „tänav, maja“ järgi, mitmest ehitisest võetakse elamu. Materjal (paneel, tellis, kivi/plokk, monoliit, puit) ja küte — ainult registrist. Eksimused on võimalikud seal, kus ühel aadressil on mitu elamut.

Tehingud ja vahe „küsitav — tehing“

Tegelike korteritehingute hinnad pärinevad Maa-ameti tehingustatistikast (aruanne „Korteriomandite tehingud“): linnaosade ja valdade kaupa, kvartalite kaupa alates 2003. aastast, samades pindalavahemikes. Maa-amet näitab mediaani ainult alates 5 tehingust; sellised lahtrid on meil tühjad. Uuendame kord kuus — andmeid parandatakse tagantjärele.

Vahe = praeguste korterite müügikuulutuste küsitava hinna mediaan / viimase täiskvartali tehinguhinna mediaan − 1. See võrdleb „praegu“ ja „eelmist kvartalit“, mitte sama korterit: näitab, kui kaugel küsitavad hinnad turust on, mitte seda, kui palju müüjad kauplemisel järele annavad.

Taskukohasus

Palk — mediaan-brutokuupalk Statistikaametist: Tallinn ja linnaosad Tallinna, Harjumaa vallad ja linnad maakonna näitaja järgi (valdade statistika arvestatakse tööandja asukoha järgi ja alahindab Tallinna pendelrändega valdu). „Aastat palka“ = korteri mediaanhind / (12 × mediaanpalk). „Palka m² eest“ = mediaan €/m² / mediaanpalk.

Laenumakse — annuiteet: 85 % korteri mediaanhinnast 30 aastaks intressiga Euribor 6M (viimase kuu keskmine, EKP) + 2 protsendipunkti marginaali. Ilma kindlustuse, tasude ja omafinantseeringu kuludeta. Võrreldakse sama linnaosa korterite mediaanüüriga.

Mida ei ole

Portaalideülest duplikaatide ühendamist. Üksikuid kuulutusi, korterite aadresse ja kontakte — põhimõtteliselt.

Uuendamine

Kogumine ja ümberarvutus toimub kord ööpäevas öösel; andmete kuupäev on iga lehe all.

Avaandmed

Kõik koondnäitajad on failidena: /data/tallinnmeter.json (piirkonnad × tehing × tüüp, turu liikumine) ja /data/live.csv. Litsents CC BY 4.0 — viide TallinnMeter.com-ile on kohustuslik.

Piirid

Linnaosade ja valdade kontuurid — OpenStreetMap (ODbL), seotud EHAK-koodide järgi.