Методика

Источники

Собственный ежедневный обход крупнейших порталов недвижимости Эстонии — продажа и аренда, весь рынок (частники и агентства). Берутся только характеристики объекта: площадь, цена, комнаты, этаж, год постройки, адрес до дома. Контакты, тексты объявлений и фотографии не читаются и не хранятся.

Архив 2020–2026 (график «динамика») — из прежнего сбора: только продажа, только частники, без площади. Поэтому в архиве показана медиана цены запроса за объект, а не €/м², и она подписана как «объявлений».

Что считаем

Почти все цифры на сайте — медианы. Медиана — «типичное» значение: половина объявлений дороже него, половина дешевле. В отличие от среднего, на неё не влияют единичные очень дорогие или очень дешёвые предложения, поэтому она честнее показывает уровень цен.

Основная метрика — медиана цены запроса за квадратный метр (€/м²) по активным и забронированным объявлениям. Цена — последняя увиденная; изменения цены сохраняются как история. Это цена запроса продавца, а не цена сделки.

Считаются объявления, а не уникальные объекты: одна квартира может быть выставлена на нескольких порталах и несколькими маклерами. Сведение дублей — следующий этап.

Малые ячейки

Меньше 3 объявлений — медиана не показывается (иначе она раскрывает цену конкретной квартиры). От 3 до 9 — показывается с пометкой «≈» и приглушённо. От 10 — обычный показ. Число объявлений стоит рядом с каждой медианой.

Снятие и срок экспозиции

Ежедневный обход — полный список выдачи по каждому порталу. Объявление, которого нет в двух полных обходах с разрывом не меньше суток, считается снятым; датой снятия берётся первый обход без него. Обход, оборванный ошибкой, снятий не даёт.

Срок экспозиции — от появления до снятия; в медиану входят только объявления, появившиеся и снятые во время нашего наблюдения. Ушедшие за 30 дней считаются так же — только наблюдаемые уходы.

Доходность

Валовая доходность = медиана €/м² аренды × 12 / медиана €/м² продажи в том же районе и типе жилья. Без налогов, простоя, ремонта и коммунальных расходов.

Разрезы

Комнаты, площадь (полосы как в статистике сделок Земельного департамента: 10–29, 30–41, 41–55, 55–70, 70–250 м²), период постройки, новостройка/вторичка (по признакам порталов), продавец (только там, где портал явно указывает частника), энергокласс, материал дома, отопление, этажность. Объявление без признака в разрез не попадает.

Год постройки, энергокласс и этажность берутся из объявления, а где портал их не даёт — из государственного Ehitisregister по адресу дома (открытый API e-ehitus): здание определяется по координате или по адресу «улица, дом», из нескольких построек берётся жилая. Материал (панель, кирпич, камень/блок, монолит, дерево) и отопление — только из реестра. Ошибка привязки возможна там, где по одному адресу несколько жилых зданий.

Сделки и разрыв «запрос — сделка»

Цены реальных сделок с квартирами — из статистики сделок Земельного департамента (Maa-amet, отчёт «Korteriomandite tehingud»): по районам и волостям, по кварталам с 2003 года, в тех же полосах площади. Департамент показывает медиану только при 5 и более сделках; такие ячейки у нас пустые. Обновляем раз в месяц — данные правятся задним числом.

Разрыв = медиана цены запроса по текущим объявлениям о продаже квартир / медиана цены сделки за последний полный квартал − 1. Это сопоставление «сейчас» с «прошлым кварталом», а не одной и той же квартиры: оно показывает, насколько запросы отстоят от рынка, а не сколько уступают в торге.

Доступность жилья

Зарплата — медиана месячной брутто-зарплаты из Statistikaamet: Таллин и его районы — по Таллину, волости и города Harju — по уезду в целом (статистика по волостям считается по месту работодателя и занижает пригороды, откуда ездят работать в Таллин). «Лет зарплаты» = медианная цена квартиры / (12 × медианная зарплата). «Зарплат за м²» = медиана €/м² / медианная зарплата.

Платёж по ипотеке — аннуитет: 85 % медианной цены квартиры на 30 лет по ставке Euribor 6M (среднее за последний месяц, ECB) + 2 процентных пункта маржи. Без страховок, комиссий и стоимости первого взноса. Сравнивается с медианной арендной ставкой квартир в том же районе.

Чего нет

Сведения дублей между порталами. Отдельных объявлений, адресов квартир и контактов — по построению.

Обновление

Сбор и пересчёт — раз в сутки ночью, дата данных указана внизу каждой страницы.

Открытые данные

Все агрегаты доступны файлами: /data/tallinnmeter.json (регионы × сделка × тип, движение рынка) и /data/live.csv. Лицензия CC BY 4.0 — ссылка на TallinnMeter.com обязательна.

Границы

Контуры районов и волостей — OpenStreetMap (ODbL), привязка по кодам EHAK.